Rilascio immediato del cantiere se non sono eseguiti i lavori superbonus

In condominio, l’esecuzione delle opere che potevano consentire di accedere al c.d. superbonus (art. 119 del DL n. 34/2020) non ammettevano impedimenti, in quanto i tempi stabiliti dal legislatore per concluderli e godere delle detrazioni erano tassativi. Per questo, il committente che si scontri col mancato o tardivo operato di un’impresa, che non gli abbia permesso di fruire di un bonus edilizio, dovrà innanzitutto contestare il suo inadempimento.

Ai fini risarcitori, ciò a volte non è sufficiente, poiché il condominio dovrà anche provare che dall’inadempimento dipende la sua perdita di chance in termini di mancato risparmio fiscale. Difatti, in tale contesto, il committente dovrà dimostrare l’impossibilità di reperire altre imprese costruttrici cui conferire l’incarico a effettuare i lavori al fine di fruire delle agevolazioni fiscali nel rispetto dei termini via via prorogati per legge, nonché il collegamento causale tra inadempimento dell’appaltatrice e la definitiva impossibilità di reperire tali altre imprese.

Ad esempio, in alcuni contesti, alcune ditte sono state condannate in quanto avevano tenuto contrattualmente vincolati i proprietari per oltre un anno con la prospettiva di dar corso ai lavori in regime di “maxi detrazione”, senza poi in realtà far nulla di quanto era stato contrattualmente pattuito (Trib. Pordenone 26 ottobre 2023, n. 655). In altri casi, invece, i lavori non sono mai iniziati, con l’aggravio del problema del ponteggio e, di conseguenza, il disagio del condominio per la limitata fruibilità degli spazi di proprietà.

È chiaro che, anche laddove non fosse previsto in contratto un termine “essenziale” o non fosse presente una “clausola risolutiva espressa”, resta al committente la tutela generale prevista dall’art. 1454 c.c. (diffida ad adempiere) che consente di intimare per iscritto all’appaltatore di adempiere alle sue obbligazioni entro un dato termine, preavvisandolo che, in caso contrario, il contratto si intenderà risolto. Laddove l’adempimento non intervenga entro tale termine, occorrerà l’intervento del giudice ai fini della dichiarazione della responsabilità contrattuale dell’appaltatore.

Una sentenza del Tribunale di Firenze consente di vedere applicati questi principi nel contesto di un procedimento cautelare (Trib. Firenze 11 marzo 2025).
Nella vicenda esaminata dal giudice di merito, era stato chiesto alla società appaltatrice di rilasciare immediatamente nella piena disponibilità del condominio ricorrente, libero da persone e cose, il cantiere, con condanna alla rimozione di ogni impedimento e ostacolo alla libera fruizione del cantiere stesso.

Nel caso di specie, infatti, il condominio aveva stipulato un contratto di appalto avente ad oggetto opere di ristrutturazione che potevano beneficiare delle detrazioni fiscali del “50%, 90% e superbonus 110%“.
Tuttavia, l’appaltatore non aveva dato corso alla corretta esecuzione degli interventi, sospendendo, inoltre, senza giustificato motivo, i lavori.

Secondo il condominio ricorrente, poi, l’errata esecuzione delle opere, i danni causati, gli ingenti ritardi, la perdurante sospensione dei lavori e lo stato di abbandono e degrado del cantiere, avevano comportato non solo l’impossibilità di beneficiare dell’agevolazione fiscale superbonus, ma ulteriori ingenti danni al condominio. Difatti, il comportamento della società impediva di proseguire, con altra ditta, l’esecuzione dei lavori.

Secondo il Tribunale di Firenze, in questa particolare fattispecie, si era verificato un inadempimento di non scarsa importanza da parte dell’appaltatrice, idoneo, in quanto tale, a supportare l’accertamento della risoluzione di diritto conseguente alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., che il condominio aveva intimato, ma era rimasta senza esito.

Pertanto, sussistevano tutti i requisiti della tutela d’urgenza (art. 700 c.p.c.):
– la fondatezza della pretesa (c.d. fumus boni iuris) del ricorrente, che richiede il rilascio del cantiere avendo addotto molti elementi di prova non contestati relativamente allo stato avanzamento dei lavori;
– il pericolo di un pregiudizio (c.d. periculum in mora), sussistendo l’urgenza di ritornare nella disponibilità del cantiere, per portare a termine i lavori ed evitare che lo stato di abbandono del cantiere si prolunghi ulteriormente, evitando gli ulteriori pregiudizi dovuti all’incuria a cui si trova esposto il cantiere.

In conclusione, il giudice ha ordinato il rilascio del cantiere, al fine di evitare al condominio, durante il tempo occorrente per ottenere in via ordinaria la condanna alla restituzione del cantiere a seguito dell’accertamento della risoluzione del contratto, i pregiudizi dovuti allo “stato di abbandono del cantiere medesimo… con conseguente esposizione delle lavorazioni e dei materiali al rischio di deterioramento, in quanto soggetti ad usura ed intemperie”.